Tất cả các loại tài sản từ tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu, ….. hay các tài sản hữu hình như nhà cửa, máy móc, sản phẩm, …… đều có giá trị nội tại của nó. Khi một nhà đầu tư quyết định nắm giữ một loại tài sản thì việc quan tâm đến giá trị nội tại là điều then chốt. Tuy nhiên giá trị nội tại bản thân nó không nằm im mà biến động liên tục, phụ thuộc vào hàng loạt các yếu tố, trong đó có 4 yếu tố then chốt dưới đây mà nhà đầu tư cần quan tâm:

Của cải (mức độ giàu có)


Khi của cải tăng lên, chúng ta sẽ có nhiều điều kiện kinh tế hơn để mua tài sản và việc ra quyết định chi tiền của chúng ta cũng nhanh chóng hơn. Cứ thử hình dung bạn đang có 20 triệu trong tài khoản thì việc mua một chiếc Iphone đời mới nhất với bạn có đắn đo nhiều không, bây giờ cũng chiếc Iphone đó nhưng bạn đang có tới 2 tỷ, dĩ nhiên là bạn sẽ mua mà không đắn đo gì cả, đơn giản chỉ là nó nhỏ bé đối với bạn, đó chính là hiệu ứng của cải trong chi tiêu.
Điều này có thể không hoàn toàn chính xác đối với tất cả các loại tài sản vì có một số loại mặt hàng nhu cầu về chúng không tăng lên thậm chí còn giảm đi khi thu nhập tăng lên. Người ta gọi đó là độ co dãn cầu của một tài sản.
Độ co dãn cầu của một tài sản nào đó được đo bằng số % thay đổi về lượng cầu tài sản đó khi của cải thay đổi 1%. Dựa vào độ co dãn cầu người ta chia tài sản làm 2 loại: Tài sản thiết yếu (cấp thấp) có độ co dãn cầu nhỏ hơn 1 và loại cao cấp (không thiết yếu) có độ co dãn cầu lớn hơn 1.
Khi cả xã hội trở lên giàu có hơn, mỗi quyết định đầu tư của chúng ta cũng sẽ nhanh chóng và thoải mái hơn, giá trị nội tai của tài sản vì thế cũng tăng lên.
Suất sinh lời dự tính
Đây là khoản tiền lời dự tính thu được trên số vốn đầu tư ban đầu trong một khoảng thời gian nhất định.
Khi loại tài sản A dự kiến đem lại lợi nhuận lớn hơn tài sản B, nếu các yếu tố khác tác động không quá lớn thì hiển nhiên tài sản A sẽ trở lên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư và từ đó làm giá trị của tài sản đó tăng lên.
Chúng ta cũng phải lưu ý rằng suất sinh lời dự tính của một tài sản sẽ phụ thuộc vào năng lực của người sử dụng tài sản. Chẳng hạn cùng một chiếc ô tô, nhưng nếu chiếc ô tô đó bạn sử dụng để cho thuê sẽ mang về giá trị khác hoàn toàn với môt người mang chiếc ô tô đó chỉ để đi dạo vòng quanh cafe.
Mức độ rủi ro
Mỗi một tài sản sẽ có một mức độ rủi ro khác nhau, nó phục thuộc vào mức độ không chắc chắn của tỷ suất sinh lời dự tính trong tương lai.
Phần lớn các nhà đầu tư đều e ngại rủi ro, chính vì thế nếu các yếu tố khác không tác động quá lớn, rủi ro của một tài sản càng cao, nhu cầu về tài sản đó so với các tài sản thay thế sẽ càng giảm và từ đó là giá của tài sản giảm.
Mức độ rủi ro là một chỉ tiêu rất khó định tính, trong kinh tế học và tài chính để lượng hóa rủi ro người ta thường dùng độ lệch chuẩn của tỷ suất lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy phương pháp tính này không thực sự phù hợp với bản chất cốt lõi của rủi ro và cũng thể hiện nhiều nhược điểm khi sử dụng, tuy nhiên đây vẫn là cách lượng hóa tốt nhất đến thời điểm hiện tại đối với nhà đầu tư bán chuyên.
Tính thanh khoản
Tính thanh khoản của một tài sản là khả năng nhanh chóng chuyển đổi thành tiền của một tài sản mà không phải chịu chi phí cao. Chi phí ở đây là chi phí về thời gian và tiền bạc.
Theo bạn việc bán 100 lượng vàng giá 37 triệu đồng/ lượng và bán một mảnh đất có giá trị thị trường là 3.7 tỷ đồng thì tài sản nào sẽ dễ bán hơn nếu bạn phải bán ngay lập tức, dĩ nhiên là vàng.
Đây cũng là lý do tại sao khi một cổ phiếu chưa niêm yết trên sàn chứng khoán sẽ có giá quanh quẩn 15 ngàn đồng, nhưng nếu chúng ta đưa cổ phiếu đó lên sàn thì giá sẽ là 20-25 ngàn đồng. Khoảng chênh lệch nhà đầu tư trả thêm, chính là họ trả cho cái gọi là thanh khoản.
P/s: Hiện tại phần nhiều các lý thuyết về mô hình định giá (P/E, DCF,…) vẫn chỉ tập trung nhiều vào suất sinh lời dự kiến và rủi ro theo mô hình độ lệch chuẩn. Cá nhân tôi thiết nghĩ, đã đến lúc chúng ta lên thêm một số yếu tố khác nữa vào trong những mô hình định giá này. Việc lượng hóa sẽ là bài toán nan giải, chính vì thế, định giá vẫn là bộ môn nghệ thuật nhiều hơn là khoa học.

Trần Ngọc Báu – Founder FinaPro